Lors de l’achat d’une propriété, plusieurs éléments sont à considérer en plus du prix de vente demandé par le vendeur. Il faut notamment, généralement, s’attendre à payer un droit de mutation ou « taxe de bienvenue ». Il s’agit en fait d’une obligation prévue par la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (LDMI). Toute municipalité doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire¹.

Toutefois, cette loi prévoit certaines exonérations quant au paiement des droits de mutation, par exemple lorsque la personne qui bénéficie du transfert de l’immeuble déclare que l’immeuble fera partie, dans l’année qui suit l’inscription du transfert, d’une exploitation agricole enregistrée à son nom conformément à l’article 36.0.1 de la Loi sur le ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation (LMAPA)². Cette déclaration est généralement produite par le notaire qui instrumente le transfert. 

Cependant, la LDMI ne précise pas si une résidence située dans une telle exploitation peut bénéficier de cette exonération. Suivant les définitions d’exploitation agricole³ et d’immeuble à vocation⁴, il est difficile d’y inclure la résidence, puisqu’elle est principalement utilisée à des fins d’habitation. C’est d’ailleurs ce qu’ont conclu les auteures Marie-Pier Cajolet et Caroline Marion dans leur ouvrage Les droits sur les mutations immobilières⁵. 

Ainsi, « toute vente d’une exploitation agricole qui inclut une résidence principale ne peut bénéficier en totalité de l’exonération prévue à l’article 17.1 de la Loi, la portion résidence étant exclue de la définition d’exploitation agricole.⁶ »

Cela dit, d’autres exonérations prévues à la LDMI pourraient s’appliquer au transfert d’une résidence, par exemple si le transfert est effectué en faveur d’une personne liée au cédant (par exemple : particuliers unis par les liens du sang ou du mariage) ou encore, suivant certaines conditions, si le transfert est fait par un cédant qui est une personne physique à un cessionnaire qui est une personne morale. Enfin, il ne faut pas oublier que la LDMI prévoit aussi l’obligation pour le cessionnaire d’un immeuble (c’est-à-dire l’acheteur dans le cas d’une vente) de divulguer ce transfert à la municipalité, lorsque l’acte constatant le transfert n’est pas inscrit au registre foncier dans les 90 jours suivant la date de celui-ci.⁷

Le défaut de transmettre un tel avis à la municipalité peut entraîner des conséquences pécuniaires importantes. En effet, la Loi sur les impôts impose au cessionnaire qui ne produit pas l’avis de divulgation à l’intérieur du délai de 90 jours un droit supplétif égal à 150 % du droit de mutation, payable au ministre du Revenu⁸. En bref, chaque situation devrait être analysée avec attention en collaboration avec un professionnel ou une professionnelle.

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La chronique juridique est une vulgarisation de l’état du droit en vigueur et ne constitue pas une opinion, un conseil ou un avis juridique. Nous vous invitons à consulter un avocat ou un notaire pour connaître les règles particulières applicables à une situation donnée.  

¹ Article 2 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, c. D-15.1. Ci-après la LDMI.

² Article 17.1 de la LDMI.

³ Article 36.0.1 de la LMAPA, c. M-14.

⁴ Article 1 du Règlement sur l’enregistrement des exploitations agricoles et sur le paiement des taxes foncières et des compensations, c. M-14, r. 1.1.

⁵ Marie-Pier CAJOLET et Caroline MARION, Les droits sur les mutations immobilières, 2^e éd., Wilson & Lafleur, 2011, p. 162 ss.

⁶ Id. par. 349.

⁷ Art 6 LDMI

⁸ Art 1129.33.0.3 de la Loi sur les impôts, c. I-3