Un contrat de location d’une terre agricole ou d’un bâtiment peut être verbal ou écrit. Cependant, il est toujours préférable d’avoir un contrat écrit, puisqu’il permet aux parties d’énoncer clairement ce sur quoi elles s’entendent et qu’il peut facilement être mis en preuve au besoin.

Le bail devrait contenir la description du bien loué, le loyer, la durée, les responsabilités des parties, ce qui est inclus et exclu et les conditions pour mettre fin au bail (résiliation). Le contrat de location d’une terre agricole ou d’un bâtiment de ferme est un bail commercial et est soumis à ses règles.

La publication du bail

Une fois que les parties se sont entendues et qu’elles ont signé un bail, là ne s’arrêtent pas les démarches. Voyons un exemple : vous venez de signer un bail pour la location d’une terre agricole ou d’un bâtiment de ferme. La durée prévue est de 5 ans; vous croyez donc que vous pouvez dormir sur vos deux oreilles entre-temps. Attention! Vous n’êtes pas aussi protégé que vous le pensez en cas de vente par votre locateur.

En effet, dans le cas d’un bail immobilier à durée fixe auquel il reste à courir plus de 12 mois à compter de la vente de la propriété, l’acquéreur peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant un préavis écrit de 6 mois au locataire (Code civil du Québec, art. 1887, al. 2). Pour reprendre notre exemple, si votre locateur vend sa propriété 1 an après le début du bail, le nouvel acheteur pourrait résilier votre bail avant le début de votre troisième année sur les lieux!

Afin de vous prémunir contre cet imprévu, nous vous recommandons de faire publier vos baux commerciaux sur le Registre foncier du Québec. Si votre bail est ainsi publié, vous serez protégé en cas de vente par le propriétaire. L’acquéreur ne pourra le résilier et devra le respecter jusqu’à sa fin. La marche à suivre pour cette publication se trouve à l’article 2999.1 du Code civil du Québec. L’attestation d’un avocat ou d’un notaire est requise pour mener à terme la procédure.

Le bail à durée indéterminée

Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, la partie qui veut résilier le contrat doit donner à l’autre partie un avis à cet effet. L’avis pour un bail immobilier est de la même durée que le terme fixé pour le paiement du loyer, ou si ce terme excède 3 mois, le délai est de 3 mois. Dans le cas d’un bail pour un bien meuble, l’avis de terminaison est de 10 jours, peu importe le terme fixé pour le paiement du loyer (Code civil du Québec, art. 1882). L’avis peut être verbal ou écrit, mais il est recommandé de transmettre un avis écrit et d’obtenir un accusé de réception. En effet, l’expéditeur de l’avis a le fardeau de démontrer que son destinataire l’a bien reçu. 

Raphaële St-Amand-Valente, J.D., avocate spécialisée en droit agricole, admise au Barreau en 2019 et détentrice d’un diplôme d’études supérieures spécialisées de 2^e cycle en Common Law et droit transnational de l’Université de Sherbrooke

Cette chronique juridique est une vulgarisation de l’état du droit en vigueur et ne constitue pas une opinion, un conseil ou un avis juridique. Nous vous invitons à consulter un avocat ou un notaire pour connaître les règles particulières applicables à une situation donnée.

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